Не так давно возник у меня гениальный хитрый план. А давай я возьму в ипотеку квартиру, и буду ее сдавать! Стал анализировать. Краткий итог — полный крах моей розовой мечты.

Для начала вводные параметры. Конечно, приблизительные:

• стоимость однокомнатной квартиры: 1800 тысяч рублей;
• стоимость аренды однокомнатной квартиры: 8 тысяч рублей;
• реальная процентная ставка в банке: 14%;
• в стране все хорошо, квартиры не дорожают, инфляции нет, пони какают бабочками.

Было очень много расчетов, вот краткие итоги.

В самом начале одни только проценты за ипотеку будут составлять примерно 21 тысячу рублей в месяц (зависит только от процентной ставки, и не зависит от срока). Поэтому, если вы не готовы платить больше этой суммы, то с ипотекой вы не расплатитесь никогда. Совсем никогда.

Сумма, которую вам заплатит квартиросъемщик меньше, чем сумма переплаты по кредиту. Разница небольшая, но она есть. Скажем, на 10 лет это 960 тысяч против 1300 тысяч. Поэтому, вместо того, чтобы брать ипотеку выгоднее снимать квартиру и закапывать часть денег. Квартиру стоит покупать после того, как ежемесячная сумма обслуживания кредита станет меньше 8 тысяч рублей. В нашем случае это будет только тогда, когда мы накопим 1100 тысяч. После этого берем еще 700 тысяч в банке, покупаем квартиру, и радуемся экономии.

Примеры. Если мы готовы ежемесячно вкладывать по 20 тысяч, то в случае ипотеки мы не купим квартиру никогда. В моем варианте рассчитаемся через 11 лет. Если по 30 тысяч, то через 9 и 7 лет соответственно. Два года это не так мало — успеете подарить банку 720 тысяч.

Но все меняется, если вспомнить, у банка можно не только брать под проценты, но и давать ему под проценты! Ситуация для ипотеки будет еще печальнее. Получается так, что выгоднее жить на проценты, чем покупать квартиру. Да, владельцам квартир тоже логичнее продать свою недвижимость.

С другой стороны, квартиры постоянно дорожают. Если смотреть по Москве 1999 — 2012 года, то примерно на 18% в год. Это сильно больше, чем сегодняшние проценты в банках. Однако основной пик роста центы был в 2003–2006 годах, когда можно было положить деньги в банк и под 20 процентов.

Для себя я решил, что ипотека не так выгодна, как кажется. А аренда квартиры наоборот, слишком дешева. Ментальность такая у нас, нет квартиры — не мужик. За это и переплачиваем банкам. Я не готов.